Ο πρόεδρος Μπάιντεν ανακοίνωσε πρόσφατα σχέδιο να θέσει ανώτατο όριο 5% στις ετήσιες αυξήσεις ενοικίων από μεγαλοϊδιοκτήτες. Ο έλεγχος των ενοικίων είναι μια διαβόητη αντιπαραγωγική πολιτική. Ο λόγος είναι απλός: οι έλεγχοι ενοικίων αποθαρρύνουν την κατασκευή νέων κατοικιών καθιστώντας την λιγότερο κερδοφόρα. Και η μείωση της προσφοράς κατοικιών είναι ακριβώς αυτό που κάνουμε Δεν θέλουμε να αν ο στόχος μας είναι ευρέως διαδεδομένη οικονομικά προσιτή στέγαση. Πράγματι, μόνο 2% των ερωτηθέντων οικονομολόγων συμφωνώ ότι ο έλεγχος των ενοικίων είχε θετικό αντίκτυπο στο ” την ποσότητα και την ποιότητα των προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών στις πόλεις όπου χρησιμοποιήθηκε».
Για να αποφευχθεί αυτό το αποτέλεσμα, το προτεινόμενο ανώτατο όριο τιμών του Μπάιντεν δεν θα ισχύει για νέα ακίνητα. Με την πρώτη ματιά, αυτή η πολιτική φαίνεται να παρέχει το καλύτερο και των δύο κόσμων. Στοχεύει στη μείωση των τιμών των υφιστάμενων ακινήτων χωρίς να εμποδίζει την κατασκευή νέων εγκαταστάσεων. Ωστόσο, ενώ αυτή η πρόταση είναι μια βελτίωση σε σχέση με τον παλιομοδίτικο έλεγχο ενοικίων, πάσχει από δύο προβλήματα.
Πρώτον, απειλεί να δημιουργήσει πολιτική αβεβαιότητα. Η εισαγωγή ελέγχων ενοικίων με φορολογικές απαλλαγές για τις νέες μονάδες συνεχίζει να δείχνει ότι οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής είναι πρόθυμοι να περιορίσουν τα ενοίκια για παλαιότερες μονάδες. Ωστόσο, το πιο σημαντικό, οι νέες μονάδες γίνονται παλιές μονάδες. Εάν οι προγραμματιστές ανησυχούν ότι οι πολιτικοί θα συνεχίσουν να υποστηρίζουν ανώτατα όρια για αυξήσεις ενοικίων σε παλαιότερες μονάδες, έχουν λόγους να φοβούνται ότι τυχόν νέες μονάδες που κατασκευάζουν θα υπόκεινται τελικά σε ανώτατο όριο. Ως αποτέλεσμα, θα τους αποτραπούν τα κίνητρα για την κατασκευή νέων μονάδων καθώς η αναμενόμενη μακροπρόθεσμη κερδοφορία τους θα μειωθεί.
Δεύτερον, ακόμη και αν οι νέες κατασκευές δεν είναι χωρίς κίνητρα, οι έλεγχοι ενοικίων κατανέμουν εσφαλμένα τη στέγαση. Οι αγορές κατευθύνουν τους πόρους στις πιο πολύτιμες χρήσεις τους. Ας υποθέσουμε ότι ο πωλητής έχει ένα σακουλάκι με πάγο. Η Αλίκη χρειάζεται πάγο για να κρυώσει την ινσουλίνη του γιου της. Ο Μπομπ χρειάζεται πάγο για να κρυώσει την Ορεινή Δροσιά της κόρης του. Όλα τα άλλα πράγματα είναι ίσα, η Αλίκη θα ξεπεράσει τον Μπομπ για πάγο—και αυτό είναι ένα αποτελεσματικό αποτέλεσμα. Είναι καλύτερα για τον γιο της να πάρει ινσουλίνη ψυγείου παρά για την κόρη του Μπομπ στο ψυγείο Mountain Dew. Αλλά αν οι έλεγχοι τιμών περιορίσουν το ποσό που μπορεί να προσφέρει η Αλίκη για πάγο, δεν θα μπορέσει να πλειοδοτήσει τον Μπομπ και μπορεί κάλλιστα να πάρει τον πάγο.
Η στέγαση δεν είναι διαφορετική. Ας υποθέσουμε ότι η Caroline είναι μια ασυνήθιστα ταλαντούχα χειρουργός που λαμβάνει μια προσοδοφόρα προσφορά εργασίας σε ένα μεγάλο αστικό νοσοκομείο. Ψάχνει για διαμονή κοντά. Ο Dave είναι επαγγελματίας YouTuber που κινηματογραφεί το περιεχόμενό του σε ένα διαμέρισμα κοντά στο νοσοκομείο, αν και θα μπορούσε να εργαστεί οπουδήποτε. Χωρίς έλεγχο ενοικίου, η Caroline θα μπορούσε να υπερθεματίσει τον Dave για το διαμέρισμα, κάτι που, πάλι, θα ήταν ένα αποτελεσματικό αποτέλεσμα. Είναι πολύ πιο σημαντικό για έναν χειρουργό να μένει κοντά σε ένα νοσοκομείο για να μπορεί να κάνει χειρουργικές επεμβάσεις παρά για έναν YouTuber να μένει κοντά σε ένα νοσοκομείο επειδή του αρέσουν τα τοπικά καφέ. Αλλά αν ο έλεγχος ενοικίου περιορίσει το ποσό που μπορεί να προσφέρει η Caroline για το διαμέρισμα, δεν θα μπορέσει να πλειοδοτήσει τον Dave και μπορεί κάλλιστα να πάρει το διαμέρισμα. Και αν η Κάρολαϊν δεν μπορεί να βρει στέγη κοντά, μπορεί να μην πάρει τη δουλειά. Αυτή η έκβαση είναι κακή όχι μόνο για την ίδια, αλλά και για τους ασθενείς που θα μπορούσαν να ωφεληθούν από τη χειρουργική της εμπειρία. Έτσι, ενώ ο έλεγχος ενοικίων με αναλήψεις είναι καλύτερος από τον έλεγχο ενοικίων χωρίς αναλήψεις, εξακολουθεί να μην μπορεί να ανταποκριθεί στις παραγωγικές και διανεμητικές αρετές μιας ελεύθερης αγοράς.
Ο Christopher Freiman είναι καθηγητής γενικών επιχειρήσεων στο John Chambers College of Business and Economics στο Πανεπιστήμιο της Δυτικής Βιρτζίνια.
Ο πρόεδρος Μπάιντεν ανακοίνωσε πρόσφατα σχέδιο να θέσει ανώτατο όριο 5% στις ετήσιες αυξήσεις ενοικίων από μεγαλοϊδιοκτήτες. Ο έλεγχος των ενοικίων είναι μια διαβόητη αντιπαραγωγική πολιτική. Ο λόγος είναι απλός: οι έλεγχοι ενοικίων αποθαρρύνουν την κατασκευή νέων κατοικιών καθιστώντας την λιγότερο κερδοφόρα. Και η μείωση της προσφοράς κατοικιών είναι ακριβώς αυτό που κάνουμε Δεν θέλουμε να αν ο στόχος μας είναι ευρέως διαδεδομένη οικονομικά προσιτή στέγαση. Πράγματι, μόνο 2% των ερωτηθέντων οικονομολόγων συμφωνώ ότι ο έλεγχος των ενοικίων είχε θετικό αντίκτυπο στο ” την ποσότητα και την ποιότητα των προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών στις πόλεις όπου χρησιμοποιήθηκε».
Για να αποφευχθεί αυτό το αποτέλεσμα, το προτεινόμενο ανώτατο όριο τιμών του Μπάιντεν δεν θα ισχύει για νέα ακίνητα. Με την πρώτη ματιά, αυτή η πολιτική φαίνεται να παρέχει το καλύτερο και των δύο κόσμων. Στοχεύει στη μείωση των τιμών των υφιστάμενων ακινήτων χωρίς να εμποδίζει την κατασκευή νέων εγκαταστάσεων. Ωστόσο, ενώ αυτή η πρόταση είναι μια βελτίωση σε σχέση με τον παλιομοδίτικο έλεγχο ενοικίων, πάσχει από δύο προβλήματα.
Πρώτον, απειλεί να δημιουργήσει πολιτική αβεβαιότητα. Η εισαγωγή ελέγχων ενοικίων με φορολογικές απαλλαγές για τις νέες μονάδες συνεχίζει να δείχνει ότι οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής είναι πρόθυμοι να περιορίσουν τα ενοίκια για παλαιότερες μονάδες. Ωστόσο, το πιο σημαντικό, οι νέες μονάδες γίνονται παλιές μονάδες. Εάν οι προγραμματιστές ανησυχούν ότι οι πολιτικοί θα συνεχίσουν να υποστηρίζουν ανώτατα όρια για αυξήσεις ενοικίων σε παλαιότερες μονάδες, έχουν λόγους να φοβούνται ότι τυχόν νέες μονάδες που κατασκευάζουν θα υπόκεινται τελικά σε ανώτατο όριο. Ως αποτέλεσμα, θα τους αποτραπούν τα κίνητρα για την κατασκευή νέων μονάδων καθώς η αναμενόμενη μακροπρόθεσμη κερδοφορία τους θα μειωθεί.
Δεύτερον, ακόμη και αν οι νέες κατασκευές δεν είναι χωρίς κίνητρα, οι έλεγχοι ενοικίων κατανέμουν εσφαλμένα τη στέγαση. Οι αγορές κατευθύνουν τους πόρους στις πιο πολύτιμες χρήσεις τους. Ας υποθέσουμε ότι ο πωλητής έχει ένα σακουλάκι με πάγο. Η Αλίκη χρειάζεται πάγο για να κρυώσει την ινσουλίνη του γιου της. Ο Μπομπ χρειάζεται πάγο για να κρυώσει την Ορεινή Δροσιά της κόρης του. Όλα τα άλλα πράγματα είναι ίσα, η Αλίκη θα ξεπεράσει τον Μπομπ για πάγο—και αυτό είναι ένα αποτελεσματικό αποτέλεσμα. Είναι καλύτερα για τον γιο της να πάρει ινσουλίνη ψυγείου παρά για την κόρη του Μπομπ στο ψυγείο Mountain Dew. Αλλά αν οι έλεγχοι τιμών περιορίσουν το ποσό που μπορεί να προσφέρει η Αλίκη για πάγο, δεν θα μπορέσει να πλειοδοτήσει τον Μπομπ και μπορεί κάλλιστα να πάρει τον πάγο.
Η στέγαση δεν είναι διαφορετική. Ας υποθέσουμε ότι η Caroline είναι μια ασυνήθιστα ταλαντούχα χειρουργός που λαμβάνει μια προσοδοφόρα προσφορά εργασίας σε ένα μεγάλο αστικό νοσοκομείο. Ψάχνει για διαμονή κοντά. Ο Dave είναι επαγγελματίας YouTuber που κινηματογραφεί το περιεχόμενό του σε ένα διαμέρισμα κοντά στο νοσοκομείο, αν και θα μπορούσε να εργαστεί οπουδήποτε. Χωρίς έλεγχο ενοικίου, η Caroline θα μπορούσε να υπερθεματίσει τον Dave για το διαμέρισμα, κάτι που, πάλι, θα ήταν ένα αποτελεσματικό αποτέλεσμα. Είναι πολύ πιο σημαντικό για έναν χειρουργό να μένει κοντά σε ένα νοσοκομείο για να μπορεί να κάνει χειρουργικές επεμβάσεις παρά για έναν YouTuber να μένει κοντά σε ένα νοσοκομείο επειδή του αρέσουν τα τοπικά καφέ. Αλλά αν ο έλεγχος ενοικίου περιορίσει το ποσό που μπορεί να προσφέρει η Caroline για το διαμέρισμα, δεν θα μπορέσει να πλειοδοτήσει τον Dave και μπορεί κάλλιστα να πάρει το διαμέρισμα. Και αν η Κάρολαϊν δεν μπορεί να βρει στέγη κοντά, μπορεί να μην πάρει τη δουλειά. Αυτή η έκβαση είναι κακή όχι μόνο για την ίδια, αλλά και για τους ασθενείς που θα μπορούσαν να ωφεληθούν από τη χειρουργική της εμπειρία. Έτσι, ενώ ο έλεγχος ενοικίων με αναλήψεις είναι καλύτερος από τον έλεγχο ενοικίων χωρίς αναλήψεις, εξακολουθεί να μην μπορεί να ανταποκριθεί στις παραγωγικές και διανεμητικές αρετές μιας ελεύθερης αγοράς.
Ο Christopher Freiman είναι καθηγητής γενικών επιχειρήσεων στο John Chambers College of Business and Economics στο Πανεπιστήμιο της Δυτικής Βιρτζίνια.
